地产观潮丨深圳楼市半年观察：房价跌了市场信心有待恢复

2023-07-05 11:09:43 来源：证券时报小 中

“邻居同户型的房子在3月的时候卖了1000万元，我的房子现在挂牌900万元，看房的人都没几个。”家住深圳南山桃源的何浩（化名）感慨：“小阳春”行情怎么突然就没了？

何浩的感觉或许也是多数深圳置业者的感觉。2023年上半年，深圳楼市与多数一二线城市的楼市一样，经历了“金三”的成交量高位后开始掉头向下，给人一种“猝不及防”的感觉，市场信心也有待恢复。

(相关资料图)

“房子怎么突然就不好卖了？”

美联物业全国研究中心公布的数据显示，整个上半年深圳楼市的交易量，一手住宅备案16209套，与去年同期相比上升0.5%；二手住宅备案16236套，同比上升62.9%。不过，楼市在3月出现一波小高峰后呈持续下降态势，二季度成交热度低于一季度。与此同时，今年上半年的房价出现下滑态势，而且二手住宅价格下跌的幅度明显大于一手住宅。总体而言，上半年市场回暖的程度不及预期。

乐有家研究中心的统计数据显示，当前深圳二手房均价约为每平方米6.5万元，较2020年下降5.8%。光明、南山、宝安及坪山的跌幅在7-9个点，相对其他区而言降幅较大。

工作在一线的房产中介们，对于二手房市场的感受更为直观。“小阳春的热情过后，成交量开始显出疲态。”在深圳福田八卦岭，资深房产中介经理张华告诉记者，“从我们观察来看，今年二手房市场回暖从1月底就开始了，也可能是因为今年过年早，所以市场活跃的周期也比往年来得更早，但这波购房需求有点‘来得快去得快’，突然就不好卖了，这在过去很少见。”

记者在深圳福田、罗湖和南山多个片区实探时发现，二手房参考价虽然“松绑”，但“低于参考价XX万”反而成为许多二手房的推广关键字。“例如之前被热炒的八卦岭，现在低于参考价出售的房源比比皆是，与2020年的最高峰相比，这边的房价下跌幅度普遍接近甚至超过30%。”张华表示。

不仅如此，成交降温、挂牌量上升也成为当下深圳乃至多数一二线城市二手房市场的主要特点。深圳市房地产中介协会公布的最新数据显示，截至7月3日，深圳在售二手房数量一直居高不下，达到53942套。

（新房折扣层出不穷）

新房市场方面，从去年至今深圳新房市场“日光”的情况已经少之又少。与此同时，记者发现，在一些投资客的微信交流群内，讨论热度也已大不如前。一些投资客表示，即使一些豪宅新盘热销，但不能代表整个市场，并不是当下深圳楼市的常态。房企为了冲刺业绩，各种打折促销方式轮番上演。在深圳罗湖莲塘，有房产中介推销起一处开盘许久的新房，单价已从最初备案时的“8字头”降到“5字头”。

如何提振信心

今年上半年，多个可售型人才房的集中入市也成为深圳楼市的一大特色，而且价格约为周边新房的6折左右，但销售情况不一，一些位于相对核心地段的房源较为紧俏。就在7月3日，深圳市住建局发布四个管理办法，明确自相关管理办法施行之日起，深圳不再安排建设安居型商品房和人才住房。

其实，今年上半年深圳楼市相关政策也迎来了利好，包括房贷利率调整；住房公积金出台新规，加大了对购买首套住房、多子女家庭购房、购买绿色建筑住房等的公积金贷款支持力度；二手房参考价调整等，但这些“利好”给市场带来的提振效果有限。曾经业内有人认为参考价政策调整，会给市场尤其是房价带来大波动，但实际上深圳二手房房价并没有出现明显变化。

广东住房政策研究中心研究员李宇嘉认为，刚需和换房积压的需求释放完毕以后，后续无论是刚需还是改善型需求的接续能力都较弱。整体来看，购房者的预期还是比较弱，包括对房地产市场前景的预期和自身收入的预期等，这些因素都对购房需求带来影响，也就导致接续能力没有办法释放出来。

楼市表现好坏与否对宏观经济有着重要影响，对于下半年深圳楼市的走势，美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，就目前所掌握的信息看，在没有大变动的情况下，下半年成交量预计与上半年相接近。“至于政策方面，市场对于放松政策出台的呼声很高，但目前影响楼市交易的原因很多且比较复杂，而经济环境回暖不及预期是一个最大的影响因素。因此，我认为切实提升经济回暖的动力，重新恢复市民能拥有稳定且又有上升空间的收入预期，是最为关键的提振因素。”

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